Cuidado con las arras de la promesa de compraventa

En días pasados nos visitó una cliente a quien llamaremos, Lucia su historia es la siguiente: 

Durante años ahorro junto a su esposo la suma de quince millones de pesos con el fin de adquirir una vivienda propia, luego de visitar varios proyectos se interesaron mucho por un hermoso apartamento el que ellos habían soñado siempre, como en todo proceso de compra ante una constructora primero presentaron documentación consignaron la separación del apartamento y por ultimo firmaron la promesa de compraventa ese contrato que obliga a las partes a que el negocio de compraventa se concrete. 

En la promesa de compraventa Lucia y su esposo fijaron cuotas mensuales que debían pagar durante 10 meses para completar el valor de la cuota inicial y abonaron los quince millones que ahorraron durante años. Dicho contrato además incluyo un valor de arras por la suma de  veinte millones de pesos  Lucia y su esposo pagaron oportunamente las cuotas pactadas, pero al momento de efectuar el pago de la cuarta cuota ocurrió algo inesperado Lucia y su esposo esperaban formalizar un importante negocio el cual cubrirán las cuotas restantes, pero por diversas circunstancias dicho negocio no se concretó y desafortunadamente no tenían más ingresos para cumplir con las cuotas pactadas pero eso no es todo, Lucia y su esposo habían adelantado el trámite del crédito hipotecario y esperaban respuesta. Justamente por esos días el banco respondió a su solicitud de crédito negándolo. En vista de estos acontecimientos con preocupación Lucia asistió a nuestras oficinas para que analizáramos el contrato que firmó con la constructora y le ayudáramos a verificar si había posibilidad de que esta les hiciera la devolución total de los dineros aportados hasta la fecha. 

En nuestra reunión con la señora Lucia analizamos a profundidad el contrato y le explicamos la situación; Cuando se firma un contrato de promesa de compraventa las partes involucradas en este es decir el promitente comprador y el promitente vendedor adquieren derechos y obligaciones las más importantes son que el negocio se concrete entregando el valor total pactado por el inmueble y la entrega del real inmueble con la tradición del mismo. Para asegurar que el negocio se concrete se pacta un valor de arras según acuerdo de voluntades estas arras constituyen una garantía para las partes en caso de que alguna se retracte. En el caso de que el vendedor se retracte este entregará doblado el valor pactado por arras y en caso de que el vendedor se retracte perderá el valor ya entregado.  

Para el caso de doña Lucia el valor de arras que se pactó fue de veinte millones de pesos, por lo tanto y de acuerdo a las clausulas establecidas en el contrato solo tendría lugar a la devolución de las cuotas mensuales que pago descontándose el valor pactado de arras. 

Este caso nos permite vislumbrar que es muy importante asesorarnos antes de efectuar cualquier tipo de negocio inmobiliario y antes de contraer obligaciones, por esto dejamos unas recomendaciones para tener  en cuenta:

1. Debemos leer y analizar los documentos o contratos con detenimiento antes de firmarlos porque muchas veces no tenemos claro el alcance de los mismos y esto nos puede afectar considerablemente. 

2. Debemos efectuar un presupuesto detallado y financiarnos muy bien antes de formalizar cualquier tipo de negocio para no vernos perjudicados en caso de que se nos veamos inmersos en situaciones de fuerza mayor 

3. Si tenemos dudas respecto a un negocio inmobiliario, alcances riesgos variables entre otros lo recomendable es asesorarnos de un abogado especialista en la materia para tomar decisiones a tiempo, disminuir riesgos y evitar perjuicios posteriores. 

En Construcolmena cuentas con el respaldo de abogados especialistas en derecho inmobiliario .

Manejamos tarifas muy cómodas. 

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CONOZCA LOS TRÁMITES QUE AHORA PUEDE REALIZAR ANTE LAS NOTARÍAS CON LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY 1564 DE 2012.

Con la entrada en vigencia del Código General del Proceso, se faculto a los notarios para atender los siguientes tramites: 

1. La autorización para enajenar bienes de los incapaces, sean estos mayores o menores de edad, de acuerdo con el articulo 581 de este código.

2. Declaración de ausencia de que trata el artículo 583 de este Código. 

3. Inventario solemne de bienes propios de menores bajo patria potestad o mayores discapacitados,en caso de matrimonio, de declaración de unión marital de hecho o declaración de sociedad patrimonial de hecho de uno de los padres , así como de la declaración de inexistencia de bienes propios del menor o del mayor discapacitado cuando fuere el caso, de conformidad con los artículos 169 y 170 del Código civil.

4. Custodia del hijo menor o del mayor discapacitado y la regulación de visitas, de común acuerdo .

5. Las declaraciones de constitución, disolución y liquidación de la sociedad patrimonial de hecho, y de la existencia y cesación de efectos civiles de la unión marital de hecho, entre compañeros permanentes de común acuerdo.

6. La declaración de bienes de la sociedad patrimonial no declarada,ni liquidada que ingresan a la sociedad conyugal. 

7. La cancelación de hipotecas en mayor extensión, en los casos de subrogación.  

8. La solicitud de copias sustitutivas de las primeras copias que prestan merito ejecutivo. 

9. Las correcciones de errores en los registros civiles.

10. De la cancelación y sustitución voluntaria del patrimonio de familia inembargable.

Es importante que tenga en cuenta que de presentarse desacuerdo entre las partes para realizar cualquiera de los tramites mencionados anteriormente, el traite deberá efectuarse por la vía judicial.

¿ES USTED VICTIMA DE INQUILINOS MOROSOS?

En días pasados nos visito en nuestra oficina una persona a quien llamaremos Fernanda quién nos comento su caso;Compro una casa en el barrio villa diana de Funza hace casi cuatro años la compro por medio de un crédito hipotecario su idea era arrendarla para pagar con el canon de arrendamiento la cuota ante el banco, y así fue consiguió pronto unos inquilinos que estrenaron aquella casa, todo funciono muy bien los tres primeros años, los inquilinos cumplieron con su obligación y se mantuvo una buena relación entre las partes, sin embargo hace un año empezó su calvario los inquilinos no pagan el canon de arrendamiento y tampoco quieren desocupar el inmueble, a causa de esta situación y teniendo en cuenta que las cuotas bancarias no dan espera , la propietaria de la casa se vio obligada a irse a vivir en casa de su madre y arrendar la casa en la cual vivía , nos comento como ha desmejorado su calidad de vida debido al incumplimiento de estos arrendatarios y la intranquilidad con la cual tiene que vivir día a día rogando por que este calvario termine y el inmueble regrese a sus manos .   

Casos como el de la señora Fernanda son muy frecuentes en nuestro país, debido a los vacíos que existen respecto a estas relaciones contractuales y el poco conocimiento que tienen las personas a la hora de arrendar un inmueble, es importante tener en cuenta que se debe efectuar un análisis minucioso de los posibles arrendatarios y solicitar garantías que sustenten ese contrato de arrendamiento tal es el caso de los fiadores, codeudores, pólizas y fianzas, ademas de tener en cuenta que es importante asesorarse de un profesional para que nos ayude a encontrar a un buen arrendatario y nos brinde todo el soporte para disminuir riesgos y dolores de cabeza.

Si usted se encuentra en la misma situación de la señora Fernanda y no sabe como actuar al respecto, lo primero que debe hacer es buscar los medios conciliatorios asista a un centro de conciliación  y solicite orientación es importante tratar de definir la situación por la vía extrajudicial,  si se gota esta instancia sin éxito, se debe iniciar un proceso judicial de restitución de inmueble el cual puede ser dispendioso y desgastante. 

Por eso tenga en cuenta deje sus inmuebles en manos de profesionales expertos que puedan brindarle todo el respaldo y la tranquilidad que usted merece. 

¿Por que es importante contratar un seguro todo riesgo para vehículo?

Contratar un seguro todo riesgo resulta la mejor opción al momento de comprar carro  pues los siniestros no dan aviso y se pueden presentar los siguientes eventos o una combinación de estos:

• Daños totales o parciales en su carro.
• Daños totales o parciales en otros carros u objetos.
• Lesiones personales a terceros, incluso la muerte.

Si es usted el responsable de algunas de las situaciones anteriores, deberá responder por estos daños con su dinero o patrimonio. Para proteger su carro, su familia y a terceros, las pólizas todo riesgo ofrecen  las aseguradoras suelen proponer las siguientes coberturas:

• Asistencia jurídica.
• Protección patrimonial.
• Responsabilidad civil extracontractual.
• Pérdida total o parcial del carro por daños.
• Pérdida total o parcial del carro por hurto.

Además de la tranquilidad que significa adquirir un seguro todo riesgo, se suman también las coberturas básicas del SOAT.

Coberturas adicionales 

Algunas compañías ofrecen servicios complementarios o de asistencia, como grúa o carro sustituto temporal. Se da variedad de beneficios y precios debido a que las aseguradoras compiten entre sí para ofrecer los mejores servicios a muy buenos precios. En cuanto a hurtos, estos se considerarán de manera total cuando la Dijin emite el certificado de no encontrado o desaparecido totalmente; y de manera parcial cuando se hayan sustraído partes del carro que no permitan su normal funcionamiento (llantas, piezas mecánicas o eléctricas).

La mayoría de las pólizas cubren la totalidad de los vehículos nuevos y los que no superan los quince años, excepto modelos de marcas no representativas en nuestro país como Lada, Travia, Olcit, Yugo, entre otras. En algunos casos también se consideran características individuales de cada carro como su estado general, kilometraje y accesorios.

¿Cuánto cuesta?

En el costo del seguro no se tiene solamente en cuenta el valor del carro, sino que se contemplan otras variables como los repuestos y la mano de obra de reparación.

Contratar un seguro todo riesgo resulta necesario para proteger su patrimonio, se debe contar con el asesoramiento adecuado que se adapte a sus necesidades y a un buen precio.
Es importante pensar no solo en los beneficios económicos que le traerá contratar un seguro todoriesgo, también en la tranquilidad que representa para usted y su familia.

Obligaciones del arrendatario

Recuerde que la Ley 820 de 2003, define los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda. 

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

5. Otros: Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

Recuerde que Cagua Torres & Abogados cuenta con un equipo de expertos para ayudarlo en lo que necesite.

Restitución de inmueble arrendado

El consultorio jurídico de la Universidad del Rosario, establece un link de preguntas frecuentes, en el cual se encuentra el proceso abreviado para la restitución de un Inmueble arrendado, y su explicación se genera a partir de ejemplos reales. A continuación compartimos esta valiosa información jurídica. Recuerde que en Sabana Occidente y Bogotá D.C.,Cagua Torres & Abogados., cuenta con profesionales de amplia experiencia en la gestión de este tipo procesos jurídicos.  

Proceso abreviado de Restitución de Bien Inmueble Arrendado    

Normatividad: Ley 820 de 2003 - Ley 446 de 1998

Mi arrendatario no me ha vuelto a pagar los cánones de arrendamiento y quiero que desocupe pero el argumenta que no debe hacerlo porque el contrato se renovó hace tres meses, ¿Qué puedo hacer?    

Teniendo en cuenta que el arrendatario no le ha vuelto a pagar, no influye que el contrato se haya renovado hace tres meses, puesto que una de las causales para la terminación unilateral es el no pago. De igual forma, como el arrendatario no le quiere entregar el inmueble es posible iniciar el Proceso de Restitución de Bien Inmueble Arrendado por la causal de mora en el pago del canon.  

Si el arrendatario ha dejado de pagar los servicios públicos y ya le cortaron el agua ¿Puedo iniciarle el proceso para que me entregue el inmueble así yo no haya pagado los servicios?  

Para iniciar el Proceso de Restitución no es necesario que usted haya pagado los servicios; no obstante, si quiere cobrárselos al arrendatario es necesario que usted los pague primero para luego por Proceso Ejecutivo cobrárselos.    

El arrendatario y yo fuimos a un Centro de Conciliación y conciliamos Terminación del Contrato y qué día me entregaría el inmueble. El plazo se cumplió y aun no me lo han entregado ¿Tengo que iniciar el Proceso de Restitución de bien Inmueble Arrendado?    

No es necesario iniciar proceso para que el Juez decrete la terminación del contrato y ordene la restitución del inmueble. Se debe es informar al Centro de Conciliación, para que éste solicite a la autoridad judicial que comisione al inspector de policía quién practicará la diligencia de restitución del inmueble.    

No firmamos contrato de arrendamiento con mi inquilino, ¿Cómo podemos terminar ese Contrato?    

Por documento privado en el que se aluda al Contrato Verbal y se termine por mutuo acuerdo el mismo. Por acuerdo al que lleguen las partes en conciliación y en últimas adelantando proceso para obtener la decisión judicial, para lo cual será necesario Declaración Extrajuicio ante Notario de tres testigos que informen sobre la existencia del Contrato.    

CONOZCAMOS DE SEGUROS

CONOZCAMOS DE SEGUROS

 

Iniciemos con las generalidades de un seguro que se encuentra clasificado dentro de los conocidos como de daños se trata del seguro de Responsabilidad Civil.

Durante el trascurso de nuestra actividad diaria, se pueden generar situaciones imprevistas que afecten o dañen a otras personas. Para evitar problemas graves, contratar un seguro de responsabilidad civil puede ser de gran ayuda, ya que la compañía aseguradora se hace cargo de posibles indemnizaciones. Para evitar una pérdida considerable en el patrimonio y poder estar tranquilo y seguro, lo mejor es hacerse con una póliza de este tipo.

Todo hecho humano que produzca daños a otros, obliga al resarcimiento a aquel por culpa del cual ocurrió. Por lo tanto podemos definir la responsabilidad civil como la obligación legal que tiene una persona, de reparar cualquier daño o pérdida causados a  un tercero. 

En el seguro de responsabilidad civil el asegurador se compromete a indemnizar al asegurado el daño que pueda sufrir su patrimonio debido a la reclamación que le efectúe un tercero, por la responsabilidad en la que haya podido incurrir , tanto  el propio asegurado como aquellas personas por las que él debe responder civilmente. Por lo tanto, diríamos que el contrato de seguro de Responsabilidad Civil, es de gran importancia ya que salvaguarda nuestro patrimonio de posibles indemnizaciones a terceras personas, que podrían llevarnos a serios problemas en caso de que estas indemnizaciones se escapen de nuestra solvencia. Es muy  importante, este apartado a la hora de contratar un seguro sea cual sea la naturaleza del mismo. Se debe preguntar siempre por su cobertura de RC (Responsabilidad Civil), cuanto más alta sea mejor. Su patrimonio está en juego.